أصبح لدى مقرضي الرهن العقاري الآن المزيد من خيارات درجة الائتمان. ماذا تعرف

هناك تحول يحدث في درجات الائتمان في عملية شراء المنازل والتي قد يرغب المستهلكون في أن يكونوا على دراية بها.

يُسمح الآن لمقرضي الرهن العقاري باستخدام درجة ائتمان تسمى VantageScore 4.0 كجزء من عملية الاكتتاب الخاصة بهم بدلاً من درجة FICO “الكلاسيكية”، والتي كانت النتيجة الوحيدة المعتمدة لعقود من الزمن, أعلن مسؤولون حكوميون 22 أبريل. في وقت ما خلال الأشهر المقبلة، سيتم أيضًا السماح بنتيجة بديلة أخرى، FICO 10T.

وينطبق هذا التغيير على القروض العقارية المباعة لمؤسستي فاني ماي وفريدي ماك، وهما المؤسسات التي ترعاها الحكومة والتي تعد أكبر مشتري القروض العقارية في السوق الثانوية. بالإضافة إلى ذلك، فإن إدارة الإسكان الفيدرالية، التي تؤمن العديد من القروض للمشترين لأول مرة، ستستخدم قريبًا هذين الرقمين، حسبما قال وزير الإسكان والتنمية الحضرية سكوت تورنر. خلال مؤتمر صحفي اعلان التغييرات. HUD يشرف على قروض إدارة الإسكان الفدرالية.

وقال مدير وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية بيل بولت خلال المؤتمر الصحفي إن واحد وعشرون من كبار مقرضي الرهن العقاري هم جزء من الموجة الأولى التي ستستخدم VantageScore 4.0. تشرف FHFA على فاني ماي وفريدي ماك. وقال بولتي أيضًا إن فريدي ماك حصل بالفعل على قروض بقيمة 10 ملايين دولار تمت الموافقة عليها باستخدام VantageScore 4.0.

تكمن أهمية التغييرات بالنسبة للمستهلكين في أن هاتين الدرجات الائتمانية البديلة تستخدمان نقاط بيانات لا تأخذها درجة FICO الكلاسيكية في الاعتبار. في حين أن المقرضين قد يستمرون في استخدام درجة FICO الكلاسيكية، إلا أنه سيكون لديهم خيار في أي الدرجات يجب استخدامها – ويمكن للنماذج الأحدث أن تساعد بعض المستهلكين في التأهل للحصول على رهن عقاري أو الحصول على سعر أفضل.

إليك ما يجب معرفته.

يتمثل الاختلاف الملحوظ بين درجة FICO الكلاسيكية والنماذج الأحدث المعتمدة في إمكانية تضمين تاريخ المستهلك في دفع الإيجار والمرافق.

الفكرة هي أن بعض المستهلكين قد يدفعون هذه الفواتير باستمرار في الوقت المحدد، ويمكن أن تستفيد درجاتهم من ذلك – خاصة إذا لم يكن لديهم الكثير في تقرير الائتمان الخاص بهم، مثل بطاقات الائتمان أو قرض التقسيط، على سبيل المثال.

“كيف لا يمكن أن تتضمن درجات الائتمان عاملاً رئيسياً في تاريخ الدفع السابق لشخص لديه إيجار؟” وقال بولت خلال المؤتمر الصحفي. “هذا تنبؤي للغاية.”

ومع ذلك، فإن النتيجة التي تأخذ في الاعتبار تاريخ الإيجار أو مدفوعات المرافق يجب أن تتلقى تلك المعلومات، ويقول الخبراء إن بيانات معظم المستأجرين لا تشق طريقها إلى مكاتب الائتمان لاستخدامها في أي درجة.

وقال جون أولزهايمر، خبير الائتمان ورئيس مجموعة أولزهايمر في أتلانتا: “لمجرد أنك تستأجر شقة لا يعني أنه تم الإبلاغ عنها إلى أي مكتب ائتمان”.

في الوقت الحالي، تلتقط نماذج VantageScore فقط بيانات دفع الإيجار أو المرافق التي يختار المستهلكون إبلاغها إلى أكبر ثلاث شركات لإعداد التقارير الائتمانية، إيكويفاكس, اكسبريان و TransUnion، وفقًا لمتحدث باسم VantageScore.

يستخدم بعض مديري العقارات برامج لتزويد البيانات إلى واحد أو أكثر من مكاتب الائتمان. وقال أولزهايمر إن المستأجرين يمكنهم أيضًا الاشتراك في خدمة الإبلاغ عن الإيجار التي ستقوم بتمرير المعلومات. قد تأتي هذه الخدمات برسوم شهرية قدرها 10 دولارات أو نحو ذلك، على الرغم من أن بعض مديري العقارات الكبيرة يستخدمون مثل هذه الخدمة وقد يقدمونها مجانًا للمستأجرين الذين يرغبون في المشاركة.

وارتفعت نسبة المستهلكين الذين تم الإبلاغ عن دفعات إيجارهم إلى وكالات الإبلاغ الائتماني إلى 13% العام الماضي من 11% في عام 2024، وفقًا لـ تقرير ترانس يونيون استند ذلك إلى دراسة استقصائية شملت 2006 بالغين في مارس 2025.

هناك حوالي 46.4 مليون أسرة يشغلها المستأجرون في الولايات المتحدة، وفقًا لبنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس.

هناك مقياس آخر يُستخدم في النماذج الجديدة وهو متاح بالفعل بشكل عام لمكاتب الائتمان: ما يسمى بالبيانات الاتجاهية.

بعبارات بسيطة، تعتمد البيانات الشائعة على سلوكك الائتماني مع مرور الوقت – عادةً آخر 24 شهرًا. على سبيل المثال، تقوم شركة بطاقة الائتمان الخاصة بك عادةً بالإبلاغ عن رصيدك، والحد الأدنى للدفعة الشهرية المطلوبة، والمدفوعات الفعلية التي تم سدادها خلال تلك الفترة الزمنية إلى مكاتب الائتمان، كما قال أولزهايمر.

وقال “هذا بدلا من مجرد لقطة لرصيد الشهر الماضي”.

وقال أولزهايمر إنه على الرغم من أن البيانات الشائعة مدرجة بالفعل في تقارير الائتمان الاستهلاكي، إلا أنه لم يتم دمجها في درجة FICO الكلاسيكية المستخدمة في الرهون العقارية. وقال إن هذه المعلومات ذات قيمة في تحديد من هو “المتعامل” – مستخدم بطاقة الائتمان الذي يسدد رصيده بشكل روتيني – ومن هو “المسدس” – الشخص الذي يحمل رصيدًا من شهر لآخر، والذي يمكن أن يكون مقترضًا أكثر خطورة بالنسبة للمقرض.

وقال أولزهايمر: “يمكن أن يبدوا متطابقين بناءً على درجة الائتمان، لكن لديهم مخاطر مختلفة تمامًا”.

نظرًا لأن نتيجة FICO الكلاسيكية تعتمد على لقطة بدلاً من البيانات الشائعة، فقد تمكن بعض مقترضي الرهن العقاري من رفع درجاتهم بسرعة إلى حد ما قبل التقديم.

قال أولزهايمر: “كان من المعتاد أن تقوم بسحب تقرير الائتمان الخاص بك (بضعة أشهر) قبل التقديم وتحاول سداد بطاقات الائتمان الخاصة بك قدر الإمكان”.

إن القيام بذلك بشكل عام يعني أن درجة FICO الخاصة بك ستحصل على دفعة، وهذا الرقم هو ما سيراه المقرضون. الآن، إذا تم استخدام VantageScore 4.0 أو FICO 10T، فقد يرغب بعض المستهلكين في التفكير في درجة الائتمان الخاصة بهم قبل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري، على حد قول أولزهايمر.

وقال أولزايمر: “سيتعين عليك القيام بعمل أفضل لإدارة ديون بطاقتك الائتمانية بمرور الوقت، وليس فقط شهر أو شهرين قبل تقديم طلب الرهن العقاري”.