تشير بيانات جديدة إلى أن تحديات القدرة على تحمل تكاليف السكن لا تؤثر على المشترين المحتملين فحسب، بل تؤثر أيضًا على نسبة متزايدة من أصحاب المنازل الحاليين.
ارتفعت حالات التأخر في سداد الرهن العقاري – تلك التي تأخر سداد أقساطها لمدة 90 يومًا على الأقل – بنسبة 18.6٪ في ديسمبر مقارنة بالعام السابق، وفقًا لـ بحث جديد من شركة تسجيل الائتمان VantageScore. في حين أن حصة الرهون العقارية في تلك المرحلة من عدم السداد لا تزال صغيرة عند حوالي 0.2٪ – ارتفاعًا من أقل بقليل من 0.17٪ في ديسمبر 2024 – فإن النمو يحدث بوتيرة أسرع من حالات التأخر في السداد التي تنطوي على أنواع أخرى من الائتمان الاستهلاكي، بما في ذلك قروض السيارات وبطاقات الائتمان والقروض الشخصية، كما قال ريكارد بانديبو، كبير مسؤولي الإستراتيجية وكبير الاقتصاديين في VantageScore.
وقال بانديبو إنه بالمقارنة مع مستويات عدم السداد التي شوهدت خلال الأزمة المالية في الفترة من 2008 إلى 2010، فإن “هذا معدل التأخر في السداد أقل بكثير”. “لكن لا تزال هناك علامة مثيرة للقلق على أن (حالات الجنوح) تتزايد.”
اعتبارًا من الربع الثالث من العام الماضي، بلغت نسبة التأخر في سداد الرهن العقاري بجميع مراحله 1.78% من قروض الإسكان المستحقة، بارتفاع طفيف عن 1.74% في العام السابق، وفقًا لتقرير البنك. بنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس. وفي الربع الأول من عام 2010، بلغت تلك الحصة 11.49%.
ويستحق الأمريكيون 13.07 تريليون دولار على 86.67 مليون رهن عقاري، حتى الربع الثالث من عام 2025 أيضًا، وفقًا لـ تحليل LendingTree بيانات بنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك. واستناداً إلى هذه الأرقام وبيانات بنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس، فإن عدد الرهن العقاري المتأخر قد يصل إلى حوالي 1.5 مليون.
ساعد هذا الارتفاع الأخير في حالات التأخر في السداد في دفع متوسط درجة ائتمان VantageScore إلى 700 في ديسمبر، وهو انخفاض بمقدار نقطة واحدة عن نوفمبر وانخفاض نقطتين عن العام السابق.
أسعار المنازل تتراجع لكنها لا تزال مرتفعة
وقد احتلت قضايا القدرة على تحمل التكاليف مركز الصدارة حيث تواصل الأسر نضالها لاستيعاب الأسعار المرتفعة. وقفزت تكاليف المشتريات اليومية بأكثر من 25% منذ يناير/كانون الثاني 2020، وفقاً لتقرير نشرته صحيفة “ديلي ميل” البريطانية مؤشر أسعار المستهلك.
لقد تم تسعير العديد من مشتري المنازل المحتملين خارج السوق بسبب القيود المفروضة على المخزون، والأسعار التي ارتفعت خلال السنوات الخمس الماضية وارتفاع معدلات الرهن العقاري. على الرغم من أن السوق يظهر بعض علامات التباطؤ، إلا أن متوسط سعر البيع لمنزل الأسرة الواحدة كان كذلك 409.500 دولار في ديسمبر، بحسب الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
وفي حين أن هذا المبلغ انخفض عن أعلى مستوى في يونيو 2025 البالغ 435.300 دولار، إلا أنه لا يزال أعلى بكثير من أسعار المنازل التي تتجه نحو الوباء. من يناير 2020 إلى نوفمبر 2025، ارتفاع أسعار المنازل بنسبة 54.5%وفقًا لمؤشر S&P Cotality Case-Shiller الأمريكي لأسعار المنازل.
بشكل منفصل، تحليل جديد من Realtor.com فحص فريق البحث الاقتصادي ما الذي يتطلبه الأمر لإعادة القدرة على تحمل تكاليف السكن إلى مستويات ما قبل الوباء، عندما استهلكت دفعات الرهن العقاري النموذجية حوالي 21٪ من دخل الأسرة المتوسطة، مقارنة بأكثر من 30٪ اليوم، وفقا للبحث.
ووجد التحليل أن أحد الأمور الثلاثة يجب أن يحدث: يجب أن تنخفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى حوالي 2.65% من المعدل السابق. الحالي 6.16%; وسيحتاج متوسط دخل الأسرة إلى الارتفاع بنسبة 56% إلى 132.171 دولارًا أمريكيًا من 84.763 دولارًا أمريكيًا حاليًا؛ أو ستحتاج أسعار المنازل إلى الانخفاض بنسبة 35٪ إلى متوسط قدره 273 ألف دولار من حوالي 418 ألف دولار في العام الماضي.
كما أن النفقات الأخرى المرتبطة بملكية المنازل آخذة في الارتفاع. على سبيل المثال، ارتفع تأمين أصحاب المنازل بنحو 6.5% في عام 2025 وارتفع بنسبة 31.3% بين يناير 2020 وديسمبر 2025، وفقا لمؤشر أسعار المنتجين. كما ترتفع الضرائب العقارية عمومًا بمرور الوقت مع ارتفاع قيمة المنازل.
“اترك المجال للمجهول”
بالنسبة لمشتري المنازل المحتملين، قد يكون ارتفاع معدلات التأخر في السداد بمثابة تذكير لتجنب شراء منزل لا يستطيعون تحمله.
قال توماس بلاكبيرن، المخطط المالي المعتمد، وهو شريك ونائب الرئيس وكبير المخططين الماليين لدى شركة Mason & Associates في نيوبورت نيوز بولاية فيرجينيا: “لمجرد أن المقرض يوافق عليك بمبلغ معين لا يعني أنه يجب عليك إنفاقه”.
وقال بلاكبيرن: “الحد الأقصى هو ما يعتقدون أنه يمكنك تحمله، وليس ما هو مريح”. “اترك مساحة للمجهول، للحفظ والاستمتاع بحياتك بالفعل.”
القاعدة العامة هي الحفاظ على أقساط الرهن العقاري الخاص بك – بما في ذلك الضرائب العقارية والتأمين على أصحاب المنازل – بما لا يزيد عن 28٪ من دخلك، على الرغم من أن بعض المستشارين يوصون بحد أقصى أقل لإفساح المجال لما هو غير متوقع.
وقالت CFP Kate Feeney، نائب الرئيس ومستشار الثروة لدى Summit Place Financial Advisors في ساميت، نيوجيرسي: “أحد النفقات التي يقلل الناس من قيمتها في كثير من الأحيان هي الصيانة المستمرة”.
وقال فيني: “القاعدة الأساسية البسيطة هي تخصيص حوالي 1٪ إلى 2٪ من قيمة المنزل كل عام للإصلاحات والصيانة”.
بالإضافة إلى ذلك، لا تتجاهل أهمية الادخار في حالات الطوارئ.
وقال فيني: “إن تخصيص نفقات المعيشة لمدة ثلاثة إلى ستة أشهر يوفر المرونة وراحة البال، خاصة في السنة الأولى عندما تظهر تكاليف غير متوقعة”.
