تكلفة تقارير الائتمان لمركز الرهن العقاري للنقاش. ماذا تعرف

هناك بند في تكاليف إغلاق مشتري المنازل يتسبب في حدوث تصادم في صناعة الرهن العقاري: الرسوم التي يتحملها المقرضون للتحقق من ائتمان المقترضين.

وفي حين أن الرسوم – التي تتراوح عادة بين عشرات أو مئات الدولارات – تمثل شريحة صغيرة من المبلغ الذي يدفعه المشترون عند الانتهاء من شراء منزل، إلا أن التكلفة ارتفعت بشكل حاد في السنوات الأخيرة. التكاليف في عام 2026 يمكن أن ترتفع متوسط ​​40% إلى 50%، وفقا لرسالة بتاريخ 12 ديسمبر من جمعية المصرفيين للرهن العقاري إلى الهيئة الاتحادية لتمويل الإسكان المخرج بيل بولت.

طلبت الرابطة التجارية من إدارة الإسكان الفيدرالية (FHFA) منح مقرضي الرهن العقاري خيار الاعتماد على تقرير ائتماني واحد بدلاً من ثلاثة – المعروف باسم تقرير “الدمج الثلاثي” – للمقترضين الحاصلين على درجة ائتمانية تبلغ 700 أو أعلى.

على الرغم من أن المقرضين يطلبون عمومًا درجة ائتمانية لا تقل عن 620 (على مقياس نموذجي يتراوح من 300 إلى 850)، إلا أن فاني ماي، وهي مؤسسة ترعاها الحكومة ومشتري الرهون العقارية، قال في نوفمبر أن الطلبات التي تتم معالجتها من خلال نظام الاكتتاب الآلي الخاص بها لن تتطلب بعد الآن الحد الأدنى من الدرجات.

ومع ذلك، فإن معظم مشتري المساكن يتمتعون بدرجات ائتمانية أعلى، ومن ثم فإنهم سيستفيدون من مثل هذا التغيير. في عام 2024، بلغ متوسط ​​درجة الائتمان لمشتري منزل لأول مرة 734، وفقًا لتقرير بنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك. بالنسبة للمشترين المتكررين، كان متوسط ​​النقاط 775.

تشرف إدارة الإسكان الفدرالية على فاني ماي وفريدي ماك، وهما أكبر مشتري القروض العقارية في السوق الثانوية. في الوقت الحالي، يجب على المقرضين الذين يرغبون في بيع الرهن العقاري لفاني وفريدي – معظمهم يفعلون ذلك، لأن هذه المعاملات تزودهم برأس المال لتقديم المزيد من القروض – يجب عليهم استخدام تقرير ثلاثي الدمج، والذي يعكس درجات الائتمان والتقارير من أكبر ثلاث شركات لإعداد التقارير الائتمانية: إيكويفاكس, اكسبريان و TransUnion.

وقال آل بينغهام، مسؤول القروض لدى بنك الرهن العقاري Momentum Loans في ساندي بولاية يوتا: “لقد ارتفعت تكلفة شرط الحصول على تقرير الدمج الثلاثي بشكل كبير”. “إنها جنون.”

وبطبيعة الحال، فإن رسوم التقارير الائتمانية ليست سوى واحدة من النفقات العديدة التي قفزت في السنوات الأخيرة، سواء بالنسبة للإسكان أو في الاقتصاد الأوسع. وبالنسبة لمشتري المنازل، فإن الرسوم المرتفعة التي يدفعونها مقابل تقارير ونتائج الائتمان قد تمر دون أن يلاحظها أحد بجانب الأعداد الأكبر بكثير عندما يستقرون على قرضهم.

يواجه المشترون تكاليف إغلاق أخرى، بما في ذلك رسوم إنشاء القرض والاكتتاب، بالإضافة إلى عمولات ونفقات الوكيل مثل تقييم المنزل أو فحصه. بشكل جماعي، تلك التكاليف عموما تتراوح من 3% إلى 6% من مبلغ القرض بالإضافة إلى أي دفعة مقدمة. على سبيل المثال: بالنسبة للرهن العقاري بقيمة 350 ألف دولار، فإن ذلك سيكون من 7000 دولار إلى 21000 دولار.

شارك بينغهام أحد الأمثلة على التسعير الذي أظهر زيادة بنسبة 40.4% على أساس سنوي في التكلفة المحددة لتقرير الدمج الثلاثي الأساسي، حيث انتقل إلى 47.05 دولارًا أمريكيًا في عام 2026 من 33.50 دولارًا أمريكيًا في العام الماضي لمقدم الطلب الفردي. وقال إن هذا المبلغ عند الحد الأدنى.

عادة ما يقوم المقرضون بسحب تقرير الائتمان الخاص بالمقترض مرتين في عملية شراء المنزل – مرة عند تقديم الطلب ومرة ​​أخرى قبل إغلاق القرض مباشرة لضمان عدم تغيير أي شيء مهم. لذلك، إذا قام المُقرض بتقديم تقرير الدمج الثلاثي في ​​المرتين، فإن المبلغ المذكور أعلاه سيكون مضاعفًا للفرد، عند 94.10 دولارًا، كما قال بينغهام. بالنسبة للزوجين، سيكون السعر أربعة أضعاف، أو 188.20 دولارًا. ومع ذلك، تختلف الأسعار من المقرض إلى المقرض.

وبعبارة أخرى، فإن هذه الأسعار تجتذب الكثير من الاهتمام على الرغم من كونها جزءًا صغيرًا مما يدفعه المشترون مقابل تكاليف الإغلاق، ناهيك عن المنزل نفسه، حسبما قال جون أولزهايمر، خبير الائتمان ورئيس مجموعة أولزهايمر في أتلانتا.

وقال أولزهايمر: “أفهم أنهم يريدون الادخار (على هذه النفقات)، لكن بالنسبة لي هذه تكلفة غير مادية عندما تنظر إلى تكلفة اتخاذ قرار سيئ بشأن قرض الرهن العقاري”، مضيفًا أن ثلاثة تقارير توفر معلومات أكثر من تقرير واحد.

وقال: “أعتقد أن معظم مديري المخاطر سيخبرونك على الأرجح… أنهم لن يرفضوا أبدًا المزيد من المعلومات لاتخاذ قرار”.

وقال بينغهام إن جزءًا من المشكلة التي يواجهها المقرضون هو أنه إذا انتهى الأمر بمشتري منزل محتمل إلى عدم إتمام الصفقة، فلن يتم نقل تكلفة تقرير الائتمان إلى المشتري – مما يعني أن المقرض يتحمل التكلفة.

ماجستير إدارة الأعمال في ديسمبر رسالة إلى FHFA أوجزت اقتراحها. وكررت المجموعة ذلك في شهادة مكتوبة إلى أ اللجنة الفرعية بالكونجرس في جلسة استماع الأسبوع الماضي حول ملكية المنازل ودور سوق الرهن العقاري الثانوي.

من غير المؤكد ما إذا كانت FHFA تدرس اقتراح استخدام التقرير الفردي. وقال متحدث باسم CNBC في رسالة بالبريد الإلكتروني إن الوكالة “تدرس مجموعة متنوعة من الخيارات لإصلاح سوق الإسكان”.

وبطبيعة الحال، هناك معارضة لهذا الاقتراح أيضا. رابطة صناعة بيانات المستهلك، التي تمثل شركات إعداد التقارير الائتمانية بما في ذلك Equifax وExperian وTransUnion، أصدر بيانا دعمًا لمواصلة تقرير الدمج الثلاثي، قائلًا إنه يعزز دقة البيانات والمنافسة في السوق وثقة المستثمرين.

هناك أيضًا الكثير من توجيه أصابع الاتهام في الصناعة حول سبب ارتفاع أسعار تقارير الائتمان. وفي بيانها، قالت CDIA قامت FICO “بزيادة أسعارها بشكل مطرد على أساس سنوي.” توفر FICO درجة ائتمان FICO “الكلاسيكية”، والتي كانت حتى وقت قريب هي الوحيدة التي يمكن للمقرضين استخدامها للقروض العقارية المباعة لفاني وفريدي. في منشور مدونة، جمعية المصرفيين للرهن العقاري قال كل من شركات التقارير الائتمانية و FICO مسؤولون.

قال متحدث باسم FICO في رسالة بالبريد الإلكتروني إلى CNBC إن الشركة ليس لديها سيطرة على كيفية تسعير نتائجها من قبل الأطراف الأخرى، ولا على سعر تقارير الائتمان.

قالت FICO في أواخر عام 2024 ذلك حقوق الملكية لعام 2025 البالغة 4.95 دولارًا تمثل كل درجة من إنشاءات الرهن العقاري الزيادة الرابعة في حقوق ملكية FICO في صناعة الرهن العقاري منذ الكشف عن النتيجة في عام 1989، دون احتساب زيادات التضخم على مدى السنوات العديدة الماضية.

كما أطلقت الشركة أيضًا نظام التقييم المباشر للمقرض هذا العام، والذي من شأنه تجاوز شركات إعداد التقارير الائتمانية.

كما أن التغييرات الأخرى المتعلقة بالرهون العقارية ونتائج الائتمان تتسرب أيضًا: أعلنت إدارة الإسكان الفيدرالية (FHFA) العام الماضي أن المقرضين يمكنهم البدء في استخدام درجة معينة من VantageScore بدلاً من درجة FICO الكلاسيكية فقط للقروض التي يتم بيعها إلى فاني وفريدي.

VantageScore هو مشروع مشترك بين Equifax وExperian وTransUnion. تم إنشاؤه في عام 2006 كمنافس لدرجة FICO، التي كانت موجودة منذ عام 1989. تستخدم كلتا العلامتين التجاريتين بيانات مماثلة لحساب رقمك – بما في ذلك أشياء مثل الديون المستحقة وتاريخ الدفع وغيرها من المعلومات المالية التي تساعد على التنبؤ بما إذا كنت ستسدد ما تقترضه. تؤدي الإصدارات الأكثر شيوعًا من كل من VantageScore وFICO إلى الحصول على درجة تقع على مقياس من 300 إلى 850.

تختلف درجة VantageScore الخاصة التي تمت الموافقة عليها – VantageScore 4.0 – عن درجة FICO الكلاسيكية بعدة طرق، بما في ذلك من خلال النظر في البيانات البديلة مثل مدفوعات الإيجار والمرافق عند تقييم الجدارة الائتمانية للمستهلك.

ومع ذلك، لم يتم نشر VantageScore 4.0 بعد.

وقال دان سميث، الرئيس والمدير التنفيذي لشركة CDIA: “على الرغم من أن هذه الموافقة تعد خطوة مهمة، إلا أن الصناعة تنتظر حاليًا إرشادات إضافية وتفاصيل تشغيلية ضرورية لتنفيذ التبني”.

وافقت FHFA أيضًا على استخدام FICO 10T، وهي النتيجة التي تأخذ في الاعتبار أيضًا البيانات البديلة مثل الأنماط في استخدام ائتمان المستهلك على مدار 24 شهرًا على الأقل بدلاً من مجرد لقطة زمنية، لكن الوكالة لم تقل بعد أنه يمكن للمقرضين البدء في استخدامها للقروض التي يتم بيعها إلى فاني وفريدي.