Fstop123 | ه+ | صور جيتي
بالنسبة لمشتري المنازل، قد يبدو الحصول على موافقة مسبقة واحدة للحصول على رهن عقاري بشروط مقبولة أمرًا جيدًا بما فيه الكفاية.
أكثر من ثلثي – 69٪ – من مشتري المنازل يقدمون طلبًا واحدًا فقط للرهن العقاري، وفقًا لـ أ تقرير جديد من زيلو.
ومع ذلك، لا يجب أن تتوقف عند هذا الحد، كما يقول الخبراء. مع متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري التقليدي لمدة 30 عاما يجلس فوق 6.2٪ اعتبارًا من يوم الجمعة، حتى الفارق بمقدار نصف نقطة في السعر يمكن أن يغير قواعد اللعبة بالنسبة لبعض مشتري المنازل، الذين يواجهون بالفعل أسعارًا مرتفعة على الإسكان والنفقات الضرورية الأخرى مثل البقالة والتأمين الصحي والمرافق.
وقال مايك كيسي، المخطط المالي المعتمد، مؤسس ورئيس شركة AE Advisors في الإسكندرية بولاية فيرجينيا: “من خلال تجربتي، يعد التسوق للحصول على قرض عقاري أحد أكثر الفرص التي يتجاهلها المستهلكون لتحسين نتائجهم المالية”.
وقال كيسي: “يتخلف العديد من المقترضين عن المقرض الموصى به من قبل وكيل عقاري أو بنكهم الحالي دون مقارنة البدائل”.
وارتفع متوسط سعر المنزل بنسبة 45.8% منذ أوائل عام 2020
وعلى الرغم من انخفاض أسعار المساكن وعلامات التباطؤ الاقتصادي، ظلت أسعار الفائدة على القروض العقارية لمدة 30 عاما إلى حد كبير في نطاق 6.2٪ إلى 6.3٪ خلال الشهرين الماضيين. وفقا لأخبار الرهن العقاري اليومية. وعلى الرغم من انخفاضه من حوالي 8% في أكتوبر 2023، فهو بعيد كل البعد عن المتوسط الذي يقل عن 3% والذي شوهد في أواخر عام 2020 وأوائل عام 2021 وسط الوباء، عندما بدأت أسعار المنازل في الارتفاع بشكل كبير ويرجع ذلك جزئيًا إلى الطلب وانخفاض الأسعار.
بلغ متوسط سعر المنزل في نوفمبر 359.241 دولارًا، بزيادة 45.8٪ من 246.326 دولارًا في بداية عام 2020، وفقًا لموقع شراء المنازل Zillow.
بالنسبة للمشترين الذين يوسعون ميزانيتهم لإجراء عملية الشراء، يمكن أن يحدث التسوق فرقًا كبيرًا. أ دراسة 2023 من فريدي ماك وأشار إلى أن المشترين يمكن أن يروا فرقًا كاملاً بنقطة مئوية بين المقرضين.
قال CFP Kevin Arquette، مالك شركة WealthPoint Financial Planning في لوتز، فلوريدا: “يمكن أن تختلف الأسعار بين مؤسسات الإقراض المختلفة، ويمكن أن تختلف تكاليف الإغلاق بشكل كبير أيضًا”.
وقال أركيت “هذا يمكن أن يحدث فرقا كبيرا على مدى فترة 30 عاما”.
كيف يؤثر المعدل المنخفض على إجمالي الفائدة المدفوعة
على سبيل المثال: على رهن عقاري بقيمة 360 ألف دولار لمدة 30 عامًا بمعدل فائدة ثابت بنسبة 6.25٪، فإن الدفعة الشهرية – بما في ذلك أصل الدين والفائدة ولكن ليس الضرائب العقارية أو التأمين على أصحاب المنازل – ستكون 2216.58 دولارًا، وفقًا لـ حاسبة الرهن العقاري Bankrate. إذا كنت ستدفع هذا المبلغ شهريًا طوال مدة القرض، فسينتهي بك الأمر بدفع فائدة تزيد عن 437,969 دولارًا.
إن القرض بمعدل فائدة أقل بمقدار نصف نقطة مئوية فقط – عند 5.75٪ – يعني دفع أصل شهري وفائدة قدرها 2100.86 دولارًا – بفارق 115.72 دولارًا. على مدى عمر القرض، سيصل إجمالي الفائدة المدفوعة إلى 396,310 دولارًا أمريكيًا – مما يوفر 41,659 دولارًا أمريكيًا.
انتبه إلى تكاليف الإغلاق أيضًا
أما بالنسبة لتكاليف الإغلاق المقدرة، فمن المهم أن تفهم عند التسوق حول ما يتم تغطيته وما إذا كان أي من هذه النفقات قابلاً للتفاوض.
تكاليف الإغلاق هي ما تدفعه على طاولة التسوية وتغطي أشياء مثل التأمين على الملكية والضرائب العقارية ورسوم المقرض وأي ما يسمى بالنقاط التي تدفعها. النقطة هي 1% من سعر البيع، وغالبًا ما يأتي دفع النقاط بمعدل رهن عقاري أقل مما قد تحصل عليه بطريقة أخرى.
قال أركيت إن المُقرض الخاص بك قد يكون قادرًا على مساعدتك في تحديد ما إذا كان المعدل الأقل مع تكاليف الإغلاق الأعلى منطقيًا بالنسبة لموقفك من خلال إظهار مقدار قرضك الذي ستسدده، على سبيل المثال، خلال خمس سنوات في ظل سيناريوهات مختلفة.
كيفية تقليل التأثير على درجة الائتمان الخاصة بك
انتبه إلى أنه إذا تقدمت بطلب للحصول على موافقة مسبقة على الرهن العقاري، فسيقوم المُقرض عمومًا بفحص تقرير الائتمان الخاص بك كجزء من العملية. سيؤدي هذا “الاستفسار الصعب” إلى انخفاض درجاتك بضع نقاط مؤقتًا.
ومع ذلك، فإن طلبات الرهن العقاري المتعددة لا تصل بالضرورة إلى تقرير الائتمان الخاص بك كاستفسارات منفصلة، كما تقول مارغريت بو، رئيسة تعليم الائتمان الاستهلاكي في TransUnion، أحد مكاتب الائتمان الثلاثة الرئيسية.
وقال بو: “على سبيل المثال، إذا قمت بالتسوق من خلال التقدم بطلب للحصول على ثلاثة (قروض) مختلفة، فسوف تظهر جميع الاستفسارات الثلاثة في تقرير الائتمان الخاص بك، ولكن نماذج تسجيل الائتمان ستحسبها فقط كاستفسار واحد”.
المفتاح هو التقديم لهم بشكل قريب نسبيًا من بعضهم البعض. وقال بو، إنك تحصل عادة على نافذة مدتها 45 يوما، ولكن بعض نماذج تسجيل الائتمان تسمح بـ 14 يوما فقط.
وقالت: “إذا كان هدفك هو الحد من التأثير على درجة الائتمان الخاصة بك، فقد ترغب في النظر في تقديم جميع طلبات الرهن العقاري الخاصة بك خلال فترة 14 يومًا”.
