وفي محاولة أخرى لجعل شراء المنازل في المتناول، طرح الرئيس دونالد ترامب فكرة الرهن العقاري لمدة 50 عامًا في الولايات المتحدة. منشور على وسائل التواصل الاجتماعي. ردًا على ذلك، نشر بيل بولت، مدير وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية، الذي يشرف على فاني ماي وفريدي ماك، أنهم “يعملون على ذلك”، وأنه سيكون كذلك، “تغيير قواعد اللعبة بالكامل.”
والغرض من الرهن العقاري طويل الأجل هو خفض الدفعة الشهرية لأصحاب المنازل. كلما طالت مدة القرض، قل المبلغ الأساسي المطلوب كل شهر لسداده بالكامل. لكن مثل هذه الخطة لها مقايضات أخرى.
باستخدام أحدث متوسط سعر بيع للمنزل اعتبارًا من سبتمبر، وهو 415.200 دولار، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، وسعر الفائدة الحالي البالغ حوالي 6.3%، وفقًا لموقع Mortgage News Daily، على قرض ثابت مدته 30 عامًا مع دفعة مقدمة بنسبة 20%، فإن الدفعة الشهرية لأصل القرض والفائدة فقط ستكون 2056 دولارًا. إذا قمت برفع المدة إلى 50 عامًا، بنفس سعر الفائدة، فستكون هذه الدفعة 1823 دولارًا، أي توفير 233 دولارًا شهريًا.
ولكن أصحاب المساكن لن يقوموا ببناء أسهمهم بالسرعة نفسها لأن مدفوعاتهم الأساسية ستكون أصغر. سيكون مبلغ الفائدة المدفوعة للمقرضين أعلى بنسبة 40٪.
كيف يمكن أن تعمل
السؤال الحقيقي هو هل تستطيع فاني وفريدي القيام بذلك. يقول المحللون إن ذلك ممكن، لكن الرهن العقاري لمدة 50 عاما لا يفي حاليا بتعريف الرهن العقاري المؤهل بموجب قانون دود-فرانك، الذي يوفر للمستثمرين نسخة احتياطية من فاني وفريدي في حالة فشل القرض. ولكن الهيئات التنظيمية مُنحت السلطة لتغيير ذلك من أجل ضمان القدرة على تحمل تكاليف الرهن العقاري. ومع ذلك، قد يستغرق ذلك ما يصل إلى عام، نظرًا للحاجة إلى موافقة الكونجرس، وفقًا لجاريت سيبيرج، محلل الخدمات المالية وسياسة الإسكان في شركة تي دي كوين.
كتب سيبيرج في مذكرة للعملاء: “يمكن لفاني وفريدي إنشاء سوق ثانوية للقروض العقارية لمدة 50 عامًا قبل تغييرات السياسة. بل يمكنهم شراء الرهون العقارية لمحافظهم الاستثمارية المحتفظ بها. ومع ذلك، فإن هذا لن يغير المسؤولية القانونية للمقرضين. ولهذا السبب نعتقد أن المقرضين لن يقوموا بإنشاء قروض عقارية لمدة 50 عامًا في غياب تغييرات في سياسة إدارة الجودة (الرهن العقاري المؤهل).”
كيف سيؤثر ذلك على المعدلات
ثم هناك مسألة معدل الرهن العقاري. ويبلغ متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 15 عاما حاليا 66 نقطة أساس أقل من سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاما، وفقا لجمعية المصرفيين للرهن العقاري. وهذا يعني ضمناً أن المعدل الثابت لخمسين عاماً سيكون أعلى. كل هذا يتوقف على طلب المستثمرين للمنتج.
وقال ماثيو جراهام، الرئيس التنفيذي للعمليات في Mortgage News Daily: “لا توجد حاليًا سوق ثانوية لمثل هذه القروض، ولن يتم إنشاء سوق ثانوية قوية في أي وقت قريب”. “وهذا يعني أنه، بالإضافة إلى المبلغ المنخفض للغاية من أصل القرض المدفوع في السنوات السابقة للقرض، فإن أسعار الفائدة ستكون أيضا أعلى قليلا من القروض لمدة 30 عاما – وهي ضربة مزدوجة لأولئك الذين لديهم أي أمل في بناء الأسهم”.
وقال جراهام إنه بالنسبة لجميع الأغراض العملية، فإن القرض سيكون أقرب إلى قرض بفائدة فقط، لأن قلة قليلة من الناس قد يحتفظون بمنزل لمدة 50 عاما. لا يزال بإمكان أصحاب المنازل الحصول على حقوق الملكية من خلال ارتفاع أسعار المنازل، ولكن الأسعار تراجعت بسرعة في جميع أنحاء البلاد هذا العام، مع عدم وجود أي مكان قريب من الارتفاع الذي شهدناه في السنوات السابقة.
كيف يؤثر ذلك على القدرة على تحمل التكاليف
وحتى أصحاب العقارات يتفقون على أن التوفير الذي سيحققه أصحاب المنازل سيكون في حده الأدنى.
وكتب جويل بيرنر، كبير الاقتصاديين في موقع Realtor.com، في بيان صحفي: “هذه ليست أفضل طريقة لحل مشكلة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان. ومن الأفضل للإدارة عكس اتجاه التضخم الناجم عن التعريفات الجمركية، والذي يبقي أسعار الفائدة على القروض العقارية الحالية مرتفعة”.
ويشير آخرون إلى أن منتج الرهن العقاري الجديد هذا من المرجح أن يعتمد على بقاء فاني ماي وفريدي ماك تحت وصاية الحكومة. وقالت إدارة ترامب إن الشركتين سيتم تحويلهما إلى القطاع الخاص ومن ثم طرحهما للاكتتاب العام الأولي في وقت ما في المستقبل القريب.
وكتب محللون في شركة Evercore ISI في مذكرة للعملاء: “إن اعتماد منتج رهن عقاري لمدة 50 عامًا قد يعقد الطريق إلى الخصخصة لفاني ماي وفريدي ماك”. “ومع ذلك، نحن ندرك أن الإدارة تتوقع أن تظل الشركات GSE تحت الوصاية بعد أن تبيع ما يقرب من 5٪ من أسهمها للجمهور. وهذا من شأنه أن يسمح للإدارة بالحفاظ على سيطرتها على الشركات GSE في المستقبل المنظور.”
كانت القدرة على تحمل تكاليف المنازل نقطة ضغط رئيسية لإدارة ترامب. وتسببت أسعار الفائدة المنخفضة تاريخيا نتيجة للسياسة الاقتصادية التي تحركها الجائحة في ارتفاع أسعار المساكن بشكل تاريخي، الأمر الذي أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن بنسبة تزيد على 50% في خمس سنوات فقط. ونتيجة لهذا فقد ضعفت مبيعات المساكن بشكل كبير، كما تراجع الطلب على الرهن العقاري.
كان متوسط عمر المشتري النموذجي لأول مرة في عام 1991 هو 28 عامًا. وبحلول عام 2024، وصل إلى 38 عامًا، وفقًا لتقرير صادر عن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، التي وصف نائب كبير الاقتصاديين فيها الرقم بأنه “صادم”.
وتضغط إدارة ترامب على شركات البناء لبناء المزيد من المنازل من أجل خفض الأسعار، مدعية أنها تعاني من فائض في المعروض من قطع الأراضي الفارغة. يتنافس عمال البناء الذين يطالبون ويستمرون في الإشارة إلى ارتفاع تكاليف الأرض والعمالة والمواد.
في آخر مكالمة أرباح للشركة، بولتيجروب قال الرئيس التنفيذي رايان مارشال إنه يتفق مع وجهات نظر الرئيس فيما يتعلق بنقص المعروض من حوالي 4 ملايين منزل للبيع، لكنه أضاف: “في حين أن هذا العجز في العرض له بالتأكيد تأثير على القدرة على تحمل التكاليف بشكل عام، فإن تعقيدات صناعة بناء المنازل الجديدة تملي أن معالجة مشكلة بهذا الحجم تتطلب نهجا منسقا وشاملا يجمع القادة الفيدراليين والولائيين والمحليين الذين يعملون في شراكة مع صناعة بناء المنازل الجديدة”.
