ارتفاع معدلات الرهن العقاري يدفع معدلات رفض الطلبات إلى الارتفاع: بنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس

وفقاً لبحث جديد، فإن أسعار الفائدة المرتفعة تفعل أكثر من مجرد ردع مشتري المنازل المحتملين، بل قد تمنع المستهلكين أيضاً من التأهل للحصول على رهن عقاري.

وقال باحثون في بنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس في تقرير إن معدل رفض طلبات القروض بلغ 15.1% في عام 2024، ارتفاعًا من 12.2% في عام 2021، وهو ارتفاع حدث جنبًا إلى جنب مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري من أقل من 3.5% إلى أكثر من 6.5%. مشاركة مدونة جديدة.

ومع ذلك، في الوقت نفسه، أظهر البحث أن عددًا أقل من المستهلكين كانوا يتقدمون بطلبات للحصول على قروض عقارية حيث بلغت أسعار الفائدة ذروتها عند 8٪ في عام 2023. انخفض إجمالي الطلبات إلى 3.5 مليون في ذلك العام – عندما كان معدل الرفض 15.7٪ – من أكثر من 5.2 مليون في عام 2021. واستخدم باحثو بنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس بيانات تغطي أكثر من 30 مليون طلب شراء منزل.

ومع متوسط ​​سعر الفائدة الحالي على الرهن العقاري ذو السعر الثابت لمدة 30 عامًا عند 6.61% اعتبارًا من يوم الأربعاء، حسب وفقًا لما ذكره Mortgage News Daily، فإن قضايا القدرة على تحمل التكاليف لم تتغير كثيرًا مقارنة بالفترة الزمنية التي تم فحصها في البحث، كما يقول الخبراء.

وقالت جيسيكا لاوتز، نائبة كبير الاقتصاديين ونائب رئيس الأبحاث في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، وهي رابطة تجارية لمحترفي العقارات: “إن الديناميكيات هي نفسها”. “أود أن أقول إن الضغوط التي كان يشعر بها النصف السفلي من الاقتصاد على شكل حرف K لا تزال موجودة.”

انخفضت القدرة على تحمل التكاليف في أبريل، حيث ارتفع متوسط ​​الدفعة التي طلبها مقدمو طلبات الرهن العقاري إلى 2152 دولارًا من 2131 دولارًا في مارس، وفقًا لجمعية مصرفيي الرهن العقاري، وهي مجموعة تجارية لمقرضي الرهن العقاري.

بلغ متوسط ​​سعر المنزل الحالي في الولايات المتحدة 417.700 دولار في أبريل، بزيادة متواضعة بنسبة 0.9٪ من 414000 دولار في العام السابق. حسب إلى الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. ومع ذلك، فإن هذا الرقم أعلى بحوالي 22% عما كان عليه في أبريل 2021، عندما كان 341,600 دولار، و45.6% أعلى من متوسط ​​السعر في أبريل 2020 البالغ 286,800 دولار.

أحد أسباب ارتفاع رفض طلبات الرهن العقاري بأسعار فائدة أعلى هو أن نسبة الدين إلى الدخل للمقترض مرتفعة للغاية، وفقا لبحث بنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس. يستخدم المقرضون هذه النسبة لقياس مقدار دخل المقترض الذي سيتم تناوله من خلال مدفوعات الديون كل شهر، بما في ذلك دفع الرهن العقاري المقترح.

وكتب الباحثون: “عندما ترتفع أسعار الفائدة، يتحول التوزيع الكامل لنسب الدين إلى الدخل إلى اليمين، مما يدفع حصة أكبر من مجموعة المتقدمين إلى ما فوق العتبات الصعبة حيث يبدأ المقرضون بقول “لا”. “إن ارتفاع أسعار الفائدة لا يؤدي فقط إلى إبعاد الناس عن المنازل التي يريدونها، بل إنه يمنع الناس من الحصول على الائتمان الذي يحتاجون إليه”.

يفضل المقرضون رؤية هذه النسبة عند 36% أو أقلولكن اعتمادًا على عوامل أخرى – بما في ذلك التاريخ الائتماني والأصول والدخل – قد يوافقون على مقدم الطلب الذي تكون نسبة دينه إلى دخله أعلى، كما يقول الخبراء.

ومع ذلك، بالنسبة للعديد من المقرضين الذين يقدمون قروضًا عقارية تقليدية، هناك حد صعب بنسبة 50٪، وفقًا للخبراء.

أشار بحث بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى نسبة الدين إلى الدخل للمشترين باعتبارها السبب الرئيسي لرفض 35% من حالات رفض الرهن العقاري في عام 2024، ارتفاعًا من 29% في عام 2018. وأظهرت البيانات أن حالات الرفض حدثت عبر درجات الائتمان، حسبما قال كارلوس جاريجا، مدير الأبحاث الاقتصادية في بنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس وأحد الباحثين، في رسالة بالبريد الإلكتروني إلى CNBC.

وقال جاريجا: “حتى المتقدمون في الربع الائتماني الأعلى يواجهون قفزة مفاجئة ونظيفة بنسبة أربع نقاط مئوية في حالات الرفض في اللحظة التي يلامس فيها حسابهم (أعلى من 50٪) DTI”. وأشار إلى برنامج الاكتتاب الخاص بفاني ماي كسبب لهذا الهاوية.

وقال جاريجا: “لا يمكن للائتمان الأصلي أو الدخل المكون من ستة أرقام أن يتجاوز بوابة برمجية حادة تنظر فقط إلى نسبة مالية ثنائية”.

تعد فاني ماي، وهي مؤسسة ترعاها الحكومة، أكبر مشتري للقروض العقارية في السوق الثانوية – مما يعني أن المقرضين الذين يريدون من الوكالة أن تشتري قروضهم العقارية يتبعون إرشاداتها التوجيهية. ويفعل معظمهم ذلك، لأنه يوفر رأس المال اللازم للحصول على المزيد من القروض. تقوم فاني بتجميع القروض التي تشتريها وتبيعها للمستثمرين كأوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري.

يستخدم بعض المقرضين أيضًا Freddie Mac، وهو مشتري آخر من GSE والرهن العقاري، لتأهيل المتقدمين. وقال جاريجا إن فريدي ليس لديه نسبة القطع الصارمة البالغة 50٪ في نظام الاكتتاب الآلي الخاص به.

وقال لاوتز من NAR، إنه علاوة على المعدلات وأسعار المنازل التي ظلت أعلى باستمرار مما كانت عليه قبل خمس سنوات، فإن ديون القروض الطلابية غالبًا ما تساهم في نسبة الدين إلى الدخل لمشتري المنازل لأول مرة. وقالت: “إنها عادة واحدة من أكبر العقبات التي يواجهها الشباب في التأهل للحصول على قرض عقاري”.

وقال لاوتس: “هناك الكثير من الطلب المكبوت. لدينا نسبة كبيرة من الشباب الذين يرغبون في دخول سوق الإسكان”.