ارييل سكيلي | ديجيتال فيجن | صور جيتي
قد يراقب مشترو المنازل المحتملون الذين كانوا يتطلعون إلى موسم البيع في الربيع بخوف مع ارتفاع أسعار الفائدة على القروض العقارية.
اعتبارًا من يوم الخميس، بلغ متوسط سعر الرهن العقاري لمدة 30 عامًا مع رصيد قرض مطابق – أي 832.750 دولارًا أو أقل – 6.35٪. وفقا لأخبار الرهن العقاري اليومية. وقبل حوالي أسبوعين، وقبل شن الولايات المتحدة وإسرائيل ضربات عسكرية ضد إيران، كانت النسبة 5.99%.
وقال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين: “أسعار النفط المرتفعة ليست جيدة بالنسبة لمعدلات الرهن العقاري”.
ومع ذلك، قبل عام، كان متوسط المعدل أعلى: 6.82%. وكانت النسبة حوالي 8% في أكتوبر 2023. وهناك أيضًا مؤشرات أخرى تشير إلى تحسن القدرة على تحمل التكاليف، ولو ببطء.
ومع ذلك، بالنسبة للمشترين الذين يشعرون بالقلق من احتمال انخفاض أسعار الفائدة المدفوعة بالنفط بعد التزامهم بالشراء واختيار مقرض الرهن العقاري، فقد تكون هناك طرق للتخفيف من ذلك، كما يقول الخبراء.
“النفط يدفع التضخم، والتضخم يدفع أسعار الفائدة”
ويعزى الارتفاع في معدلات الرهن العقاري خلال الأسبوعين الماضيين إلى حد كبير إلى شبح التضخم، الذي ظهر بسبب القيود المفاجئة على تدفق النفط العالمي بعد اندلاع الحرب. ومع عدم مرور جزء من إمدادات النفط عبر مضيق هرمز، وهو قناة بحرية رئيسية في الخليج الفارسي، ارتفعت الأسعار ــ ومعها مخاوف التضخم.
خام برنتوجرى تداول مؤشر أسعار النفط العالمي عند مستوى مرتفع بلغ 119.50 دولارًا للبرميل يوم الاثنين، ارتفاعًا من حوالي 70 دولارًا قبل الضربات العسكرية الأمريكية الإسرائيلية. وتم تداوله بحوالي 100 دولار للبرميل اعتبارًا من صباح الجمعة.
وقال ستيفن رينالدي، رئيس ومؤسس مجموعة رينالدي، وهي شركة وساطة عقارية مقرها بالقرب من فيلادلفيا: “إن الصراع الإيراني يمثل رياحاً معاكسة كبيرة” لمعدلات الرهن العقاري. “لا نعرف كيف سينتهي الأمر. النفط يحرك التضخم، والتضخم يحرك أسعار الفائدة.”
بعبارات بسيطة، عندما يتوقع المستثمرون ارتفاع التضخم، فإنهم يريدون المزيد من العائد على الاستثمارات طويلة الأجل، وبالتالي يرتفع العائد على السندات طويلة الأجل – مما يؤثر على أسعار الرهن العقاري. واعتبارًا من صباح يوم الجمعة، بلغ العائد على سندات الخزانة لأجل 10 سنوات حوالي 4.25%، مرتفعًا من أقل من 4% قبل اندلاع الصراع في الشرق الأوسط.
وقال يون: “قبل ذلك، كنت أتوقع أن يصل النمو إلى 6% (لربيع) وسيبقى بالقرب من ذلك لبقية العام”. “لكن أسعار النفط أفسدت ذلك.”
ويتوقع الآن أن تصل أسعار الفائدة إلى حوالي 6.5% إذا طال أمد الصراع في الشرق الأوسط أو ظلت أسعار النفط مرتفعة.
البدائل الممكنة “لتأمين” سعر الفائدة
بالنسبة للمشترين، يعني عدم اليقين أنه من المهم فهم كيف يمكن أن تتغير الأسعار أثناء عملية الشراء.
بشكل عام، عندما تحصل على موافقة مسبقة من المُقرض لاقتراض مبلغ معين. من الناحية المثالية، بمجرد التوقيع على اتفاقية شراء لمنزل معين، يمكنك “تثبيت” سعر الفائدة المعروض. وهذا يعني أنك مضمون بهذا السعر المعين لفترة محددة – عادةً 30 أو 60 يومًا – على افتراض عدم تغير وضعك المالي بشكل جوهري قبل الانتهاء من عملية الشراء خلال هذا الإطار الزمني.
يأتي تثبيت السعر مع الفائدة الأساسية المتمثلة في معرفة أنه إذا ارتفعت الأسعار قبل إغلاق المنزل، فستظل تحصل على السعر المتفق عليه.
ومن ناحية أخرى، إذا انخفضت الأسعار، فستظل تدفع السعر الذي وافقت عليه.
ومع ذلك، قد تكون هناك خيارات لتجنب هذه النتيجة.
وقال رينالدي: “يجب على المستهلكين أن يسألوا (مقرضهم أو وسيطهم): إذا أغلقت أسعار الفائدة الآن، وتحسنت الأسعار، ما هي خياراتي؟”. “في مثل هذه السوق المتقلبة، من المفيد للمستهلك أن يعرف.”
قد يقدم بعض المقرضين شرط “تعويم لأسفل”، والذي يمنح المشتري الحق في شروط محسنة إذا انخفضت الأسعار بمبلغ محدد قبل اكتمال الشراء عند التسوية.
وبدلاً من ذلك، في بعض الأحيان يمكنك ترك السعر “يطفو” – مما يعني أنك لن تكون مقيدًا حتى تقترب من وقت إغلاق المنزل. الخطر هنا هو أنه إذا ارتفعت الأسعار، فإنك ستفقد السعر الأفضل الذي كان من الممكن أن تحتفظ به. والفائدة هي أنه إذا انخفضت الأسعار، يمكنك الاستفادة من السعر الأقل.
انتبه إلى أن المقرضين قد يتقاضون رسومًا أكبر مقابل خيارات تعويم الأسعار هذه.
تحسنت ظروف السوق عما كانت عليه قبل عام
بالإضافة إلى ذلك، مع تحسن القدرة على تحمل التكاليف ببطء، قد يكون المشترون الذين لم يكونوا مؤهلين للحصول على قرض قبل عام في وضع أفضل الآن بمعدلات فائدة أقل. أسعار المنازل لا تقفز كما كانت.
وقال يون “إن القدرة على تحمل تكاليف السكن تعتمد على معدلات الرهن العقاري وأيضا على أسعار المنازل”. “في بعض الأماكن في البلاد هناك انخفاض طفيف في الأسعار.”
وقال بشكل عام، إن السوق “أفضل بكثير بالنسبة للمشترين هذا الربيع مقارنة بالربيع الماضي”.
وقال يون: “إننا نشهد المزيد من المخزون، لذا فإن المشترين لديهم المزيد من الخيارات”. “وتظل المنازل في السوق لفترة أطول، لذلك أصبح لدى المشترين قوة شرائية أكبر مما كانت عليه قبل عام.”
وكان متوسط سعر منزل الأسرة الواحدة في فبراير هو 401.800 دولار. واستنادًا إلى هذا المبلغ ومعدل فائدة على الرهن العقاري يبلغ 6.12%، وهو المتوسط في فبراير، سيحتاج المشترون إلى دخل قدره 93696 دولارًا للتأهل للحصول على رهن عقاري، وفقًا لتقرير البنك. مؤشر القدرة على تحمل التكاليف NAR. يفترض القياس أن المشتري لديه دفعة مقدمة بنسبة 20٪، والتي ستكون في هذه الحالة 80360 دولارًا.
وهذا المبلغ من الدخل المؤهل أقل مما كان عليه قبل عام، عندما كان متوسط المعدل 6.92%، وكان متوسط سعر منزل الأسرة الواحدة 400.900 دولار. في تلك المرحلة، كان المشترون بحاجة إلى دخل قدره 101.616 دولارًا للتأهل، حسبما يظهر مؤشر القدرة على تحمل التكاليف التابع لـ NAR.
وبطبيعة الحال، يأخذ المقرضون في الاعتبار أكثر من مجرد الدخل عند تحديد ما إذا كانوا سيوافقون على القرض، بما في ذلك عوامل مثل درجة الائتمان والتاريخ الائتماني والديون المستحقة.
