ويستند61 | ويستند61 | صور جيتي
حتى مع تباطؤ نمو أسعار المنازل، فإن طفرة الإسكان خلال النصف الأول من عشرينيات القرن الحالي تعني أن العديد من المالكين يحتفظون بأسهم كبيرة – ويبدو أنهم على استعداد لاستخدامها.
استغل أصحاب المنازل ما يقدر بنحو 47 مليار دولار من الأسهم – وهو الفرق بين رصيد الرهن العقاري الخاص بهم والقيمة السوقية للعقار – خلال الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2026، وفقًا لـ تقرير جديد من شركة InterContinental Exchange، وهي شركة متخصصة في تكنولوجيا وبيانات الأسواق المالية. وبينما انخفض من 49 مليار دولار في الربع الأخير من عام 2025، يمثل هذا الرقم أعلى رقم سحب في الربع الأول منذ عام 2021.
وأظهر التقرير أن خطوط ائتمان حقوق ملكية المنازل، أو HELOCs، وقروض حقوق ملكية المنازل شكلت 54٪ من عمليات السحب في هذا الربع، وجاء الباقي من إعادة تمويل الرهن العقاري نقدًا. ما يقرب من ثلثي هؤلاء المقترضين من الدرجة الثانية لديهم قروض عقارية نشأت بين عامي 2020 و 2022، عندما كان متوسط أسعار الفائدة في نطاق 3٪ إلى 4٪.
وقال آندي والدن، رئيس قسم أبحاث الرهن العقاري وسوق الإسكان في شركة ICE، في التقرير: “لا يزال يتم تحديد سوق الإسكان من خلال تأثير القفل”.
وقال والدن: “إن الملايين من أصحاب المنازل يجلسون على القروض العقارية الأولى بأسعار فائدة أقل بكثير من مستويات السوق الحالية، مما يجعل الامتيازات الثانية و HELOCs وسيلة جذابة للوصول إلى الأسهم دون التخلي عن تلك القروض”.
أصحاب المنازل يجلسون على 11 تريليون دولار من الأسهم
تتجه أسعار الفائدة على الرهن العقاري القياسي لمدة 30 عامًا حاليًا إلى ما يزيد عن 6.5٪، وفقا لأخبار الرهن العقاري اليومية. بعد الأسعار المنخفضة المقدمة من عام 2020 حتى معظم عام 2022، انخفضت الأسعار بنسبة 8٪ في أكتوبر 2023 قبل أن تتجه نحو الانخفاض.
بلغ متوسط سعر المنزل الحالي في الولايات المتحدة 429.300 دولار في مايو، بزيادة 1.3٪ من 423.700 دولار في العام السابق. حسب إلى الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. ومع ذلك، فإن هذا الرقم أعلى بحوالي 50.8% مايو 2020 متوسط السعر 284.600 دولار.
والنتيجة هي أن هناك يقدر بنحو 11 تريليون دولار في ملكية المنازل المتاحة للمقترضين، وفقا لـ ICE. ويقول الخبراء إن الوصول إليها للحصول على أموال إضافية قد يكون أمرًا مغريًا.
ومع ذلك، قال المخطط المالي المعتمد جون أوم، مستشار الضرائب لدى شركة Secure Tax & Accounting في بيفرلي هيلز، كاليفورنيا، إن “ملكية المنزل ليست أموالاً مجانية”.
وقال أوم: “مع أن تكاليف الاقتراض لا تزال مرتفعة نسبيا، يجب على أصحاب المنازل التأكد من أن غرض القرض قوي بما يكفي لتبرير التكلفة”.
وبعبارة أخرى، قال الخبراء إن سبب استغلال الأسهم يجب أن يكون منطقيا من الناحية المالية.
وبما أن تكاليف الاقتراض لا تزال مرتفعة نسبيا، يجب على أصحاب المنازل التأكد من أن الغرض من القرض قوي بما يكفي لتبرير التكلفة.
جون أم
مستشار الضرائب مع الضرائب والمحاسبة الآمنة
على سبيل المثال، إذا تم استخدام الأموال للإصلاحات أو التحسينات، “فعندئذ يتم إنفاق الأموال على التحسينات الرأسمالية لمنزلك، وهو ما قد يكون منطقيا”، كما قال CFP جورج جاجلياردي، المؤسس والمستشار المالي لشركة Coromandel Wealth Strategies في ليكسينغتون، ماساتشوستس.
وقال جاجلياردي: “إذا كان الأمر يتعلق بإجازات أو نفقات تقديرية أخرى، فاسأل نفسك عما إذا كنت تعيش الآن بما يتجاوز إمكانياتك من حيث دخلك”. “قد ينتهي بك الأمر إلى دفع فوائد لسنوات عديدة في تلك العطلة الصيفية.”
إعادة التمويل أو الحصول على قرض ثان
إذا كنت تفكر في الاستفادة من رأس المال الخاص بك، فمن المفيد معرفة الاختلافات في الخيارات المتاحة.
تتضمن إعادة التمويل النقدي عمومًا إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك وسحب بعض حقوق الملكية نقدًا كجزء من القرض الجديد.
يتضمن هذا المسار المرور بعملية الموافقة على الرهن العقاري بالكامل، بالإضافة إلى دفع تكاليف الإغلاق – والتي تشمل أشياء مثل الرسوم والضرائب والتأمين على الملكية – و تشغيل عادة 2٪ إلى 5٪ من القرض الجديد، بحسب Zillow. قد يسمح لك المقرضون بإدخال هذه التكاليف في الرهن العقاري الجديد، مما يعني توزيعها على مدى عمر القرض ودفع الفائدة.
ومع ذلك، قال أوم: “قد يكون من الصعب تبرير إعادة التمويل النقدي إذا كان ذلك يعني التخلي عن الرهن العقاري الحالي بمعدل أقل بكثير”.
في الربع الأول، جاء ما يقرب من نصف المبالغ النقدية من المقترضين الذين أعادوا تمويل الرهون العقارية التي نشأت في عام 2023 أو بعد ذلك، وفقًا لتقرير ICE. وجاء ربع آخر من تخلي المقترضين عن أسعار الفائدة المنخفضة التي حصلوا عليها بين عامي 2020 و2022 من أجل سحب حقوق الملكية.
وفي الوقت نفسه، يختار بعض أصحاب المنازل الاحتفاظ برهنهم العقاري الأول والحصول بدلاً من ذلك على قرض ملكية المنزل، والذي يأتي عادةً بسعر فائدة ثابت ومبلغ دفع ثابت. يبلغ متوسط سعر الفائدة على قرض ملكية المنزل لمدة خمس سنوات 8.12% اعتبارًا من 3 يونيو. وفقا لبانكريت. بالنسبة للقرض لمدة 15 عامًا، يبلغ المتوسط 8.2٪. وبشكل عام، كلما طالت فترة القرض، ارتفع سعر الفائدة.
تأتي هذه القروض أيضًا مصحوبة بتكاليف إغلاق، على الرغم من أنها قد تكون أقل من تلك المرتبطة بالرهن العقاري الأول، وفقًا لـ Bankrate.
ما يجب أن تكون على علم به مع HELOCs
وفي الوقت نفسه، تتيح لك HELOCs الاستفادة من حد ائتماني بمرور الوقت حيث تحتاج إلى المال بدلاً من الحصول عليه كله مرة واحدة، كما تفعل مع قرض ملكية المنزل.
في حين أن تكاليف HELOC قد تكون لها تكاليف أولية أقل من قرض ملكية المنزل، إلا أنها تأتي عمومًا بمعدل فائدة متغير، لذلك سوف يتحرك صعودًا وهبوطًا بناءً على معيار مثل معدل الفائدة. السعر الأساسيوالتي تستخدمها البنوك كأساس لتحديد أسعار الفائدة على مجموعة متنوعة من القروض. وعلى الرغم من أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يتحكم في هذا المعدل، فإنه يتأثر بالتغييرات التي يجريها بنك الاحتياطي الفيدرالي على ما يسمى بسعر الفائدة على الأموال الفيدرالية.
متوسط سعر الفائدة لـ HELOC بقيمة 30.000 دولار هو 7.43% اعتبارًا من 3 يونيو، وفقا لبانكريت.
العديد من HELOCs لديها أيضًا فترة “سحب” يمكنك فيها سحب الأموال، والتي غالبًا ما تستمر لمدة خمس أو 10 سنوات. خلال تلك الفترة، يُطلب منك عادةً فقط دفع الفائدة على أي أموال قمت بسحبها. ومع ذلك، بعد ذلك، ستدخل في فترة سداد مدتها 10 أو 20 عامًا، عندما يُطلب منك دفع الفائدة وأصل المبلغ. ولهذا السبب، ستقفز مدفوعاتك إذا كنت تدفع الفائدة فقط.
وقالت أم: “تأكد من أن المدفوعات تتناسب بشكل مريح مع ميزانيتك، وتذكر أن منزلك هو الضمان”.
