إليك ما يعنيه خصخصة Fannie Mae ، وقد يعني فريدي ماك رهنك العقاري

يمكن بيع فاني ماي وفريدي ماك – شركتي تمويل الرهن العقاري العملاقة التي تسيطر عليها الحكومة الفيدرالية منذ ما يقرب من 17 عامًا – إلى القطاع الخاص.

خلال فترة ولاية الرئيس دونالد ترامب الأولى ، حاول البيت الأبيض الإفراج عن الرابطة الوطنية الرهن العقارية الفيدرالية ، والمعروفة باسم فاني ماي ، وشركة Federal Home Loan Mortgage Corporation ، المعروفة باسم فريدي ماك ، في السوق الخاصة. لم يتحقق بسبب التعقيد ، وفقا للخبراء.

على الرغم من أن ترامب لم يتحدث عن فكرة بيع أسهم الحكومة في السوق الخاصة ، إلا أن الموضوع يتراجع الآن في ولاية ترامب الثانية. يحذر الخبراء من ارتفاع معدلات الرهن العقاري والمخاطر للمستثمرين.

في ينايروافقت وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية ووزارة الخزانة على تعديل اتفاقيات شراء الأسهم المفضلة بين الخزانة وفاني ماي وفريدي ماك ، كل مؤسسات ترعاها الحكومة ، لضمان إصدارها النهائي من Conservatorship.

يتمزق الخبراء حول كيفية معالجة إصدار GSEs ، ومتى سيحدث ، وإذا استمرت الحكومة في الإشراف إلى حد ما على عمالقة الرهن العقاري بعد الواقع.

في نهاية المطاف ، سيؤدي الإفراج عن التعليق الحكومي لفاني ماي وفريدي ماك إلى ما يعطيه ترامب الأولوية خلال فترة ولايته الثانية. وحتى ذلك الحين ، يمكن أن يكون هناك عيوب ، كما يقول الخبراء.

وقال مارك زاندي ، كبير الاقتصاديين في تحليلات موديز: “يعتمد الأمر في النهاية على ما يريد الرئيس ترامب فعله أو لا يفعله”.

وأضاف زاندي: “حتى ذلك الحين ، أعتقد أنه سيتم صدهم من إنجازه بالفعل لأن الاقتصاد سيصبح واضحًا أن هذا لا معنى له”.

إليك ما يجب معرفته.

يعتمد التأثير المحتمل على مدى دعم الحكومة بعد إصدار فاني ماي وفريدي ماك ، وفقًا لما ذكره آندي وينكلر ، مدير مشاريع الإسكان والبنية التحتية في مركز السياسة الحزبي.

يقول الخبراء إن قدرة إدارة ترامب على التنقل في العقبات اللوجستية والقانونية والاقتصادية ستكون عاملاً.

وقالت سوزان واتشر ، أستاذة العقارات وأستاذة المالية في كلية وارتون بجامعة بنسلفانيا ، “إن الكثير قد يخطئ”.

يقول الخبراء إن معدلات الرهن العقاري يمكن أن ترتفع بشكل جيد ، يمكن أن ترتفع. يعتقد زاندي “إنها مجرد مسألة مدى ارتفاع” معدلات “.

وقال زاندي إنه إذا كنت تستثمر في الأوراق المالية المدعومة من الرهن العقاري أو في ديون فاني ماي أو فريدي ماك المضمونة ، فإن نهاية المحافظين يمكن أن تضع المزيد من المخاطر.

وقال زاندي: “لذلك ستطالب بسعر فائدة أعلى للتعويض عن هذا المخاطر ، وبالتالي ستكون معدلات الرهن العقاري أعلى أيضًا”.

بطبيعة الحال ، فإن معدلات الأعلى تعني ارتفاع تكاليف الاقتراض للرهون العقارية.

بينما اشترى المزيد من الأشخاص منازلهم في مدفوعات جميع النقوش في عام 2024 ، ما زال معظم الأميركيين يعتمدون على القروض العقارية لشراء العقارات.

وفقا ل تقرير من قبل الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ، فإن حوالي 26 ٪ من مشتري المنازل في الولايات المتحدة دفعوا جميعهم في عام 2024 ، وهو أعلى مستوى جديد لهذا الجزء. للمقارنة ، كانت الزيادة القياسية الأخيرة 22 ٪ في عام 2022 ، بزيادة 9 ٪ عن 2021 ، لكل بيانات المقدمة إلى CNBC.

ومع ذلك ، فإن ما يقرب من 74 ٪ من المشترين قاموا بتمويل شراء منزلهم في عام 2024. هذا انخفض من 80 ٪ في العام السابق.

في عرض Zandi ، يمكن أن يؤثر أي سيناريو للإصدار على جميع الأطراف المعنية – باستثناء مساهمي Fannie و Freddie.

وقال “سوف يكسبون المال على الأسهم التي يمتلكونها … ولهذا السبب يدفعون إليها”.

يشتري فاني ماي وفريدي ماك القروض المنزلية الحالية من مقرضي الرهن العقاري. إما أن تحتفظ الشركات أو تبيع القروض كأوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري للمستثمرين ، مما يخلق نظامًا حيث يكون لدى مقرضي الرهن العقاري رأسمالًا كافيًا لمواصلة تقديم القروض.

وقال وينكلر في مركز السياسة الحزبيين: “قد لا يكون الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا بدونها”.

تدعم الشركتان حوالي 70 ٪ من سوق الرهن العقاري وتظل حيوية لنظام الإسكان في الولايات المتحدة ، حسب إلى نار.

وقال زاندي إن الاثنين تم إنشاؤه من قبل الكونغرس من أجل جعل ملكية المنازل متاحة وجعل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا “الخبز والزبدة” في الولايات المتحدة.

المزيد من التمويل الشخصي:
أسعار البيض بالجملة لها مستويات قياسية “في طريقها إلى ماضيها”
يمكن أن يكون 2025 سوق مستأجر – لكنه لن يدوم
إليك متوسط ​​استرداد الضريبة حتى الآن هذا العام

كان فاني ماي وفريدي ماك تحت أ الحفظ مع FHFA منذ عام 2008، بعد أن انهار عمالقة الرهن العقاري خلال الأزمة المالية. تم إجراء الاتفاقية لمساعدة المؤسسات التي ترعاها الحكومة على التعافي من انهيار سوق الإسكان.

دعمت وزارة الخزانة مالياً الشركتين من خلال اتفاقيات شراء الأسهم المفضلة ، أو SPSPAs ، مما يساعدهما على البقاء في المذيبات.

وقال واتشر إن الرهون العقارية التي تم إنشاؤها قبل الأزمة المالية كانت معقدة ومحفوفة بالمخاطر وغير محفوفة بالمخاطر. كان الخطر قادرا على بناء العمل الإضافي.

بالتأكيد ، كانت مثل هذه القروض المحفوفة بالمخاطر تأتي من الأوراق المالية الخاصة بالتصنيف الخاص بالقطاع الخاص ، على حد قولها. عندما تنفجر السوق ، مما تسبب في تبخر تريليونات الدولارات من الإقراض في غضون عام ، تم القبض على GSEs في النيران.

وقال واشتر: “الأوراق المالية المدعومة من الرهن العقاري الخاصة ، القروض المحفوفة بالمخاطر ، جلبت الأزمة ، لكن كل لاعب رهن قد أصيب”.

مع كون فاني وفريدي أكبر مؤسستين للرهن العقاري ، تدخلت الحكومة وإنقاذ المؤسسات في عام 2008 لتجنب المزيد من الأضرار التي لحقت بسوق الإسكان.

وقال وينكلر إن فاني وفريدي مدعومان صراحة من قبل الحكومة وتم اتخاذ خطوات لمخاطرهم وكذلك الحد من التعرض لدافعي الضرائب بموجب المحافظين.

تحت سيطرة الحكومة ، لا تعمل GSEs كشركات خاصة بالكامل: لديهم قدرة محدودة على الاحتفاظ بالأرباح والرقابة الصارمة والهدف الأساسي للحفاظ على سوق الإسكان على زيادة الأرباح إلى الحد الأقصى.

في حين أن ترامب نفسه لم يذكر بعد المحافظة ، فإن الآخرين يتحدثون عن ذلك.

سكوت تيرنر ، وزير الإسكان والتنمية الحضرية الجديدة ، مذكور في مقابلة نُشرت في 5 فبراير مع صحيفة وول ستريت جورنال التي تبذل الجهد لإطلاق سراح فاني وفريدي سيكون أولوية.

الرئيس التنفيذي لشركة بيرشينج سكوير بيل أكمان نشر على x في ديسمبر / كانون الأول ، يجب أن يحقق “ظهور ناجح من فاني وفريدي 300 مليار دولار من الأرباح الإضافية للحكومة” مع إزالة حوالي 8 تريليونات دولار من الالتزامات من الميزانية العمومية للحكومة.

حتى لو كانت الإدارة تعطي الأولوية للمحافظة على ذلك ، فقد تستغرق العملية نفسها سنوات لإكمال ، يقول الخبراء.

وقال واتشر “إنه ليس شيئًا يمكنك القيام به بتوقيع واحد على اتفاق واحد”. تتضمن العملية أطراف متعددة ، بما في ذلك وزارة الخزانة ، ووزارة العدل ، و FHFA والمساهمين في القطاع الخاص.

ومع ذلك ، إذا “بناءً على اقتصاديات كل ذلك ، يجب ألا تكون هناك فرصة لإطلاق سراحهم إداريًا”. “هذا ليس له أي معنى اقتصادي.”

“إن الإصدار هو خسارة لدافعي الضرائب ، ومشتري المنازل ، وسوق الإسكان ، والاقتصاد ، والجميع أسوأ حالًا من الوضع الراهن.” قال زاندي. “ما هي المشكلة التي نحاول إصلاحها؟”