لايف ستايل فيجوال | ه+ | صور جيتي
عندما يتعلق الأمر بشراء منزل، تستمر القدرة على تحمل التكاليف في التحسن ببطء.
يمكن للأسر الأمريكية التي لديها دخل متوسط - يقدر بنحو 86.300 دولار – وما يكفي من المال لدفع دفعة مقدمة بنسبة 20٪، أن تتحمل الآن شراء منزل بقيمة 331.483 دولارًا، بزيادة 30.302 دولارًا عن 301.181 دولارًا في العام الماضي، وفقًا لتقرير جديد. تقرير من زيلو. بكلمة “يتحمل”، تعني Zillow أن دفع الرهن العقاري الشهري، بما في ذلك ضرائب التأمين والممتلكات، سيكون أقل من 30٪ من دخل الأسرة.
يقول التقرير: “إن زيادة القوة الشرائية بقيمة 30 ألف دولار يمكن أن تفتح حيًا مختلفًا، أو منزلًا أكبر، أو منزلًا بتنازلات أقل”.
ويعود التحسن جزئيا على الأقل إلى أسعار الفائدة التي انخفضت ببطء. وكان متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاما 5.99٪. اعتبارًا من 27 فبراير ولكن منذ ذلك الحين وصل إلى 6.14%، بحسب صحيفة أخبار الرهن العقاري اليومية. قبل عام، كانت النسبة 6.79%.
وقال كارا نج، كبير الاقتصاديين في Zillow ومؤلف التقرير، إنه بالنسبة للقروض العقارية، حتى المعدلات التي تقل بنسبة 0.5 نقطة مئوية يمكن أن تحدث فرقًا.
وقال نج: “كتقدير تقريبي، فإن انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري بمقدار نصف نقطة يمكن أن يعني توفير حوالي 1000 دولار سنويًا لمنزل نموذجي في الولايات المتحدة”.
ويمكن أن يؤدي انخفاض أسعار الفائدة بمقدار نقطة مئوية واحدة إلى توسيع مجموعة الأسر القادرة على شراء منزل بحوالي 5.5 مليون أسرة، بما في ذلك ما يقرب من 1.6 مليون مستأجر يمكن أن يصبحوا مشتري منازل لأول مرة، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. قالت NAR إنها تقدر الدخل اللازم لشراء منزل متوسط السعر بافتراض رهن عقاري لمدة 30 عامًا، ودفعة مقدمة بنسبة 10٪، ودفع الرهن العقاري بنسبة 25٪ من الدخل، ثم يتم حسابها باستخدام معدل رهن عقاري بنسبة 7٪ ومعدل فائدة 6٪.
لا يزال المنزل ذو السعر المتوسط لا يمكن تحمله
ومع ذلك، لا تزال القدرة على تحمل التكاليف متوترة. وفي حين أن المبلغ الذي تستطيع الأسرة ذات الدخل المتوسط أن تتحمله أعلى مما كانت عليه قبل عام، فإن هذا الرقم لا يزال أقل من متوسط سعر منزل الأسرة الواحدة، الذي كان 400300 دولار في يناير/كانون الثاني، بحسب NAR.
واستنادًا إلى هذا السعر ومعدل فائدة الرهن العقاري بنسبة 6.19%، وهو المتوسط في شهر يناير، سيحتاج المشترون إلى دخل قدره 94.032 دولارًا للتأهل للحصول على رهن عقاري، وفقًا لتقرير NAR. مؤشر القدرة على تحمل التكاليف. يفترض هذا القياس أيضًا أن المشتري لديه دفعة مقدمة بنسبة 20٪، والتي ستكون في هذه الحالة 80.060 دولارًا. وبطبيعة الحال، يأخذ المقرضون في الاعتبار أكثر من مجرد الدخل عند تحديد ما إذا كانوا سيوافقون على القرض، بما في ذلك عوامل مثل درجة الائتمان والتاريخ الائتماني والديون المستحقة.
إن مبلغ الدخل هذا أقل مقارنة بالعام السابق: عندما كان متوسط السعر 7.04٪ وكان متوسط سعر المنزل 398.100 دولار، احتاج المشترون إلى دخل قدره 102.096 دولار للتأهل، حسبما يظهر مؤشر القدرة على تحمل التكاليف التابع لـ NAR.
ومن ناحية أخرى، ارتفعت قيمة المساكن بسرعة أكبر كثيراً من ارتفاع دخول الأسر. وفي الفترة من عام 2000 إلى عام 2024، نما متوسط دخل الفرد بنحو 155%، في حين ارتفع متوسط أسعار المساكن بنحو 207%، وفقا لدراسة حديثة من بنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس. بالإضافة إلى ذلك، قفزت معدلات الرهن العقاري من أقل من 3% في منتصف عام 2021 إلى ما يقرب من 8% في أكتوبر 2023.
وقال نج: “لا يزال المشترون يشعرون بتأثير المكاسب السريعة في الأسعار خلال الوباء ومعدلات الرهن العقاري التي لا تزال أعلى بكثير مما كانت عليه في الجزء الأول من هذا العقد”.
المزيد من المشترين في السوق يمكن أن يؤدي إلى ارتفاع الأسعار
ويساعد أيضًا تحسين القدرة على تحمل التكاليف على تحسين المخزون، مع زيادة عدد المنازل المعروضة في السوق بنسبة 6٪ في يناير مقارنة بالعام السابق، وفقًا لتقرير Zillow. ومع ذلك، لا يزال النقص في المساكن على نطاق أوسع يمثل مشكلة.
ويعني تحسين القدرة على تحمل التكاليف أيضًا المزيد من المشترين المحتملين هذا الربيع.
وقال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في NAR، في بيان صدر في يناير/كانون الثاني حول مبيعات المنازل المعلقة وزيادة القدرة على تحمل التكاليف: “ما لم يتم زيادة المعروض من المساكن، فإن هؤلاء المشترين المحتملين الإضافيين الذين ينشطون في السوق قد يؤدي ببساطة إلى رفع أسعار المنازل”.
