إن قرار مجلس الاحتياطي الفيدرالي يوم الأربعاء، إلى جانب التوقعات بأن بنك الاحتياطي الفيدرالي قد يخفض أسعار الفائدة مرة أخرى قبل نهاية العام، قد يضع المزيد من الضغوط الهبوطية على أسعار الرهن العقاري – مما يوفر في النهاية القليل من الراحة لمشتري المنازل المحتملين.
وانخفض معدل الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 6.3% للأسبوع المنتهي في 24 أكتوبر، وفقًا لتقرير البنك. جمعية المصرفيين للرهن العقاري.
على الرغم من أن معدلات الرهن العقاري هي الآن عند أدنى مستوى لها منذ سبتمبر 2024، فإن متوسط سعر الرهن العقاري لمدة 30 عامًا، لا يزال أعلى بكثير مقارنة بمستويات أقل من 3٪ قرب بداية الوباء.
وقد أدت معدلات الرهن العقاري المرتفعة نسبياً، إلى جانب ارتفاع أسعار المنازل وعدم اليقين بشأن الاقتصاد، إلى إبقاء العديد من المشترين المحتملين على الهامش.
لكن الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل، أو ARMs، تقدم معدلات أولية أقل حتى من القروض ذات السعر الثابت. مع هذه الرهون العقارية، يتم تثبيت سعر الفائدة الأولي لفترة محددة من الوقت – غالبا ما تكون خمس أو سبع أو 10 سنوات – قبل التعديل على أساس تغيرات أسعار الفائدة.
معدل ARM حاليًا أقل بنقطة مئوية تقريبًا من المعدل الثابت لمدة 30 عامًا، وفقًا لبيانات ماجستير إدارة الأعمال الصادرة في وقت سابق من هذا الشهر.
بالنسبة لـ 5/1 ARM، يبلغ متوسط سعر الفائدة 5.66%، وفقًا لماجستير إدارة الأعمال.
في هذه المرحلة، قد تكون ARMs “فرصة لا تحظى بالتقدير الكافي”، وفقًا لبراد هولي، مدير ورئيس الدخل الثابت في شركة Ferguson Wellman Capital Management في بورتلاند بولاية أوريغون، والتي احتلت المرتبة رقم 12 على قائمة المستشارين الماليين 100 لقناة CNBC لعام 2025.
ويقول الخبراء إنه نظرا لأن هذه القروض العقارية أقل تكلفة على المدى القصير، فإن القروض العقارية ذات الفائدة القابلة للتعديل بدأت تعود. وشكلت ARMs حوالي 10٪ من جميع طلبات الرهن العقاري في سبتمبر، وفقًا لماجستير إدارة الأعمال، وهي أعلى حصة منذ عامين تقريبًا.
وقال جويل كان، نائب رئيس ماجستير إدارة الأعمال ونائب كبير الاقتصاديين: “لقد كان هذا اتجاهًا ثابتًا إلى حد كبير، ويرجع الكثير من ذلك إلى أن معدل الذراع أقل بكثير من السعر الثابت”.
وقال كان: “إذا افترضت قرضًا بقيمة 400 ألف دولار، فهذا يمثل دفعة أقل بمقدار 200 دولار شهريًا. وهذا سبب كبير وراء زيادة شعبية ARM بشكل عام”.
لافتة “للبيع” معلقة بجوار عقار للبيع في قصر الحمراء، كاليفورنيا، في 28 أغسطس 2025.
فريدريك جي براون | فرانس برس | صور جيتي
ومع ذلك، لا تزال أدوات إدارة الأصول (ARM) غير رائجة تقريبًا كما كانت خلال أزمة الرهن العقاري في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين – عندما بلغت حصة إدارة الأصول (ARM) ذروتها عند 35٪، لكن معايير الائتمان الأكثر مرونة تسببت بعد ذلك في حدوث مشكلات للعديد من المقترضين.
وقال هولي: “إن سمعة شركات إدارة الأصول تتمتع بسمعة سيئة بسبب الأزمة المالية”.
ومع ذلك، فقد تغير الكثير منذ ذلك الحين. في هذه الأيام، “يميل المقترضون من ARM إلى الحصول على جودة ائتمانية أعلى لأنهم مكتتبون بشكل صارم للغاية،” كما قال Kan من ماجستير إدارة الأعمال.
وهذا يعني أن ARMs قد يكون من الصعب أيضًا التأهل لها وغالبًا ما يتم حجزها لأحجام القروض الأكبر.
لا تزال هناك بعض مخاطر ARMs
وقال هولي: “بالنسبة لمشتري المنازل المحتملين على الهامش، فهذه طريقة جيدة لتمويل الشراء”، خاصة إذا استمرت أسعار الفائدة طويلة الأجل في الانخفاض. وعلى الرغم من أن الرهون العقارية ذات الفائدة القابلة للتعديل مرتبطة بسعر الفائدة الرئيسي، فإن سندات الخزانة لعشر سنوات تؤثر على التوقعات على المدى الطويل.
لا تزال هناك بعض المخاطر. بعد فترة معينة، سيتم تعديل السعر على ARM ليعكس ظروف السوق الحالية. إذا ارتفعت أسعار الفائدة، فقد ينتهي الأمر بالمقترضين بمعدل فائدة أعلى بكثير من القرض ذو السعر الثابت – ودفعة شهرية أكبر للرهن العقاري.
وقال كان إن المشاكل ستنشأ “إذا كان هناك تعديل في الدفع ولم يكن المقترض مجهزا للتعامل مع هذا التغيير في الدفع”.
لهذا السبب، قد يكون ARM منطقيًا بالنسبة للمشترين الذين يتوقعون الانتقال أو إعادة التمويل إلى قرض بسعر فائدة ثابت قبل انتهاء فترة السعر الأولي.
وقال كان إن ما إذا كان هذا هو الخيار الصحيح يعتمد غالبًا على الأفق الزمني لديك.
